Hypotéky na Slovensku môžu čoskoro zdražieť. Aktuálny úrok si viete „zamknúť“, ako na to?
Po septembrovom zvýšení kľúčových sadzieb Európskej centrálnej banky o 0,25 percentuálneho bodu sa opäť hovorí o možnom zdražovaní hypoték. Dôvodom sú pretrvávajúce inflačné tlaky spojené aj s konfliktom na Blízkom východe.
Klient, ktorý práve rieši bývanie, pritom nemusí byť odkázaný na sadzbu platnú v deň, keď nájde nehnuteľnosť. Možnosti sa líšia podľa toho, či byt alebo dom ešte len hľadá, už ho má vybraný, alebo mu o pár mesiacov končí fixácia existujúcej hypotéky.
Nemáte byt? Sadzbu si viete zarezervovať
Takzvanú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť aktuálne umožňujú dve banky – ČSOB a UniCredit Bank. Banka najskôr preverí príjem klienta a posúdi výšku úveru, následne klient podpíše úverovú zmluvu bez založenia konkrétnej nehnuteľnosti.
V ČSOB má od podpisu šesť mesiacov a v UniCredit Bank 12 mesiacov na to, aby nehnuteľnosť našiel a doložil banke znaleckým posudkom, návrhom kúpnej zmluvy a občianskymi preukazmi predávajúcich.
Úroková sadzba zostáva garantovaná z obdobia schvaľovania hypotéky. Ak by banky neskôr úroky zvýšili, klient môže zostať pri pôvodných podmienkach.
Háčik: fixácia plynie už od podpisu
Fixácia úroku nezačne plynúť až pri čerpaní úveru, ale už podpisom úverovej zmluvy. Pri trojročnej fixácii tak môže klient v ČSOB prísť o šesť mesiacov a v UniCredit Bank až o celý rok. Po nájdení nehnuteľnosti by mu tak mohla zostať už iba dvojročná časť pôvodného obdobia.
Ak už máte nehnuteľnosť, rozhodovať môžu dni
Vo väčšine bánk rozhoduje úroková sadzba platná v deň podania žiadosti, ktorú banka spravidla garantuje 30 dní. Výnimkou má byť Slovenská sporiteľňa, kde je rozhodujúca sadzba platná v deň schválenia hypotéky.
Niektoré banky si vyhradzujú právo úrok zmeniť aj pred čerpaním, ak by došlo k výraznej zmene trhových podmienok. Ak už má človek byt vybraný, podanie žiadosti sa neodporúča zbytočne odkladať. Vhodné je nechať si vopred overiť príjem a úverový register.
Možnosť je limitovaná
Medzi bankami sú pri rezervovaní sadzieb rozdiely. Takúto možnosť neponúkajú všetky banky a ak áno, odlišujú sa v trvaní, na ako dlho to dokážu urobiť.
Pri výbere preto nie je rozumné pozerať sa iba na číslo uvedené pri úrokovej sadzbe. Klient by mal preveriť aj to, ako dlho mu ju banka garantuje, odkedy mu začne plynúť fixácia a či je ponuka spojená s ďalšími nákladmi, ako je cena účtu, poplatky v novej banke, náklady na predčasné splatenie existujúceho úveru alebo cena za zmenu sadzby.
Čo ak vám končí fixácia?
Ani ľudia, ktorí hypotéku už splácajú a koniec fixácie ich čaká v najbližších mesiacoch, nemusia čakať na nový refixačný list. Osloviť vlastnú banku a zistiť možnosti skoršej zmeny sadzby má zmysel najmä vtedy, ak sa naozaj blíži koniec fixácie.
Ak má klient ešte dlhšie garantovaný veľmi nízky úrok z minulosti, predčasným prechodom na dnešnú vyššiu sadzbu by si okamžite zvýšil splátku. Rozhodujúci má byť konkrétny prepočet, koľko zaplatí navyše a koľko by naopak mohol ušetriť.
Porovnajte si ponuky od konkurencie
Klient, ktorému sa blíži koniec fixácie, môže už dnes požiadať inú banku o refinancovanie a zabezpečiť si jej aktuálne podmienky. Keď mu neskôr pôvodná banka oznámi novú sadzbu, môže obe ponuky porovnať.
Pri tejto možnosti treba spočítať všetky náklady a preveriť aj prípadný nárok na pomoc so zvýšenou splátkou hypotéky. Klienti spĺňajúci podmienky príspevku by si mali overiť, či prechodom do inej banky neprídu o výhodu, ktorá by bola vyššia než úspora na úroku.
Hypotéky môžu prekročiť 4 percentá
Ďalší vývoj nie je istý a odhady odborníkov sa líšia. Ak sa naplní scenár ďalšieho sprísňovania menovej politiky, sadzby komerčných bánk by mohli narásť až približne o pol percentuálneho bodu.
Miernejší rast do konca roka predpokladá zdraženie samotných hypoték približne o 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu. Realizované sadzby by tak mohli atakovať a v niektorých bankách aj prekročiť hranicu štyroch percent.
ECB sa sama k budúcej trajektórii sadzieb vopred nezaviazala. Rozhodovať chce podľa aktuálnych dát o inflácii a ekonomike. Jej septembrová prognóza počíta s priemernou infláciou 3 percentá v roku 2026, 2,5 percenta v roku 2027 a 2,1 percenta v roku 2028.
NBS: Hypotéky o toľko zdražieť nemusia
Národná banka Slovenska tlmí predstavu, že každé zvýšenie sadzieb ECB automaticky znamená rovnaké zdraženie hypoték. Úrokové sadzby hypoték určujú komerčné banky a centrálne banky neprognózujú, kedy a o koľko sa zmenia.
Väčšina hypoték na Slovensku má úrok fixovaný na niekoľko rokov, preto banky pri cenotvorbe sledujú najmä trhové úrokové sadzby na obdobne dlhé obdobia. Tie už v sebe zahŕňajú očakávania investorov. Do výsledného úroku vstupujú aj náklady bánk na získavanie peňazí, riziko a konkurenčný boj medzi bankami.
